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KNOWTax&Legal
Nº 56 – Mayo 2017
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La norma europea, sin embargo, se muestra respetuosa
con algunos aspectos más sensibles de las normativas
nacionales por estar más conectadas a sus distintas
tradiciones jurídicas. En particular, quedan a la decisión de
las autoridades nacionales las cuestiones relacionadas con la
validez de los contratos de crédito, el Derecho de propiedad,
el registro de la propiedad, la información contractual y la
información postcontractual.
Ello, unido a la posibilidad de que la norma trate de
aprovecharse para encauzar la conducta de los operadores
en este ámbito al objeto de reducir la litigiosidad que
han provocado determinadas cuestiones, deja todavía al
legislador español un cierto margen de decisión en un
buen número de cuestiones que podemos considerar muy
relevantes.
La norma europea, cuya redacción recuerda en muchos
momentos a la de otras normas europeas orientadas a la
protección de los clientes bancarios (p.e. MIFID2), limita
su eficacia objetiva a los contratos de crédito relacionados
de manera exclusiva o predominante con bienes
inmuebles destinados al uso residencial. En cuanto a su
ámbito subjetivo quedan comprendidos prestamistas e
intermediarios de crédito sean personas físicas o jurídicas
y, de otro lado, los consumidores, entendiendo por tales
a las personas físicas que actúen con fines ajenos a sus
actividades empresariales o comerciales o a su profesión.
No obstante, el legislador español podría ampliar el ámbito
objetivo o subjetivo de aplicación de la norma.
El sector financiero aguarda la configuración definitiva de la
norma con inquietud, dada la importancia que este tipo de
contratos ha tenido en su actividad tradicional. También para
el sector inmobiliario residencial tendrá una gran importancia.
Para las entidades bancarias, aunque hayan existido
aspectos mejorables, en parte corregidos por resoluciones
judiciales y cambios legislativos recientes, el crédito
hipotecario ha permitido a un gran número de familias
(millones, de hecho) el acceso a una vivienda en propiedad
en condiciones financieras muy favorables, manteniendo
niveles de morosidad y también de litigiosidad medidas en
términos relativos, realmente bajos.
Su temor es que la nueva regulación, con el lógico deseo de
concluir con algunas polémicas del pasado, proporcionando
un marco jurídico de mayor seguridad jurídica, pueda
interferir en el funcionamiento de ese mercado, provocando
una elevación del coste de financiación de estos créditos
ante el incremento de los costes de cumplimiento y los
riesgos derivados de esta normativa.
No obstante lo anterior, no es menos cierto que los niveles
de litigiosidad en relación con cuestiones concretas
relacionadas con estos aspectos han sido ciertamente
elevados en números absolutos, provocando un gran
impacto en los órganos judiciales de primera instancia y
creando una situación de inseguridad jurídica respecto de
algunas cláusulas que el legislador pretende resolver.
Este es el
verdadero reto de la norma
: realizar una
transposición adecuada de la Directiva, elevando el nivel
de protección del cliente, resolviendo de paso algunos
de los problemas que han surgido en los últimos años en
el mercado del crédito inmobiliario para la adquisición de
inmuebles destinados a un uso residencial pero sin perturbar
el funcionamiento de un conjunto de instituciones jurídicas y
económicas que han sido eficaces en los últimos años para
cumplir su finalidad fundamental: favorecer el acceso a la
vivienda de millones de familias en condiciones financieras
ventajosas.
Por último, y como suele ocurrir en estos casos, la norma
podría utilizarse para resolver una cuestión de la que ya
se han ocupado anteriormente los legisladores alemán,
francés e italiano, como es la relativa al orden de prelación
de créditos aplicable en el caso de concurso de una entidad
de crédito, cuestión ésta de la máxima importancia al ligarse
al régimen sobre recuperación y resolución de entidades de
crédito que se modifica expresamente.