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Ministerio de Economía y Competitividad inició el año
pasado la tramitación del
Anteproyecto de Ley reguladora
de los contratos de crédito inmobiliario
que tiene como
objeto fundamental la transposición a nuestro ordenamiento
de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del
Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos
de crédito celebrados con los consumidores para bienes
inmuebles de uso residencial y por la que se modifican
algunas Directivas europeas.
La aprobación de la Ley se producirá con retraso puesto
que
el plazo de transposición de la Directiva venció
el pasado 21 de marzo de 2016
, lo que ha motivado la
reciente decisión de la Comisión Europea de denunciar
nuestro incumplimiento (junto con los de Croacia, Chipre y
Portugal) ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Sin embargo, existen, al menos, dos razones que, a mi
juicio, explican y justifican este retraso. En primer lugar
el hecho objetivo de que España no ha tenido capacidad
legislativa efectiva durante todo el año 2016 debido a las
vicisitudes de nuestro contexto político.
En segundo lugar, esta norma trata de regular una actividad
particularmente sensible para la economía española tanto
por la importancia económica del propio sector inmobiliario
como también por los acontecimientos vividos en aspectos
tan relevantes como la ejecución hipotecaria de viviendas
de uso residencial como la problemática en relación a la
transparencia en los contratos (cláusulas suelo) o los gastos
de formalización de las hipotecas, sometidos a una intensa
litigiosidad.
El Anteproyecto sometido a consulta pública en julio de
2016 establecía el principio de que quienes presten a
quien pretenda adquirir una vivienda, terrenos o edificios
construidos o por construir deben actuar
"de manera
honesta, imparcial, transparente y profesional,
esperando los derechos u los intereses de los
prestatarios".
Con posterioridad a ese momento, han transcendido
algunos aspectos adicionales que podrían ser objeto de
atención por parte del regulador y que mejoran la protección
del prestatario a la vez que tratan de resolver algunas
cuestiones que se han convertido en litigiosas en los últimos
meses (gastos de formalización de hipoteca, cláusula de
vencimiento anticipado…). El papel del notario interviniente
en la formalización de la operación se torna clave. También
se ha introducido una regulación algo más matizada de los
supuestos de venta combinada de productos.
Aunque las noticias publicadas sobre esta norma suelen
referirse a ella como “nueva ley hipotecaria”, la modificación
que se introduce de esta Ley en el Anteproyecto afecta sólo
a algunos de sus preceptos.
Uno de los aspectos más destacados de la nueva regulación
es el establecimiento de normas de transparencia en la
comercialización de préstamos inmobiliarios que serán
objeto de desarrollo por el Ministerio de Economía y
Competitividad.
La norma también establece reglas de conducta que
abarcan desde el establecimiento de requisitos en cuanto el
conocimiento y competencia aplicables al personal, reglas
sobre las ventas vinculadas y combinadas y normas sobre
política de remuneración. El anteproyecto de ley fija también
reglas para la prestación del servicio de asesoramiento
en préstamos inmobiliarios, sobre una institución que
ha resultado tan problemática como los
"préstamos
inmobiliarios en moneda extranjera"
.
El margen de maniobra del legislador español en esta norma
es limitado puesto que buena parte de su contenido viene
determinado por la Directiva objeto de transposición. Este
es quizá uno de los elementos fundamentales de la norma
puesto que los objetivos de la Directiva eran realmente
ambiciosos (mejorar la realización y funcionamiento
del mercado interior mediante la aproximación de
las disposiciones legales de los Estados miembros y
establecimiento de normas de calidad en relación con
determinados servicios, concretamente, la distribución
y concesión de crédito a través de prestamistas e
intermediarios de crédito, así como la promoción de buenas
prácticas, dice la exposición de motivos del Anteproyecto) lo
que determina un alcance igualmente amplio.
Enfoque legal
El nuevo régimen de los préstamos inmobiliarios
Francisco Uría Fernandez
Responsable del sector financiero
Socio principal
KPMG Abogados, S.L.