KNOW Novedades Jurídicas y Fiscales nº103 - Septiembre 2021

© 2021 KPMG Abogados S.L.P., sociedad española de responsabilidad limitada profesional y firma miembro de la organización global de KPMG de firmas miembro independientes afiliadas a KPMG International Limited, sociedad inglesa limitada por garantía. Todos los derechos reservados. 63 Nº 103 – Septiembre 2021 KNOW Tax&Legal Ámbito legal (cont.) Rectificación de descripción de finca y dudas de identidad sobre la misma. Resolución de la DGSJFP de 30/07/2021 Se dilucida en este caso si procede la inscripción de rectificación de descripción de una finca, acreditada en expediente notarial tramitado conforme al art. 201 de la Ley Hipotecaria (LH), al existir -a juicio de la registradora- dudas de identidad sobre la finca fundamentadas en la circunstancia de proceder la misma por segregación de otra mayor. La finca matriz tiene asignada en el Catastro una cabida notablemente inferior a la consignada en su descripción registral, y se constituye como predio sirviente de una servidumbre de paso constituida a favor de la finca sobre la que se tramita el expediente, la cual ha pasado de lindar al norte con el resto de finca matriz a hacerlo con un camino, lo que plantea la posibilidad de que el exceso de cabida declarado se haga a costa, o en detrimento, de la finca colindante, incorporando la porción de terreno ocupada por la servidumbre de paso a la configuración perimetral de la finca. La DGSJFP define el método de “exceso de cabida” como aquel expediente en el que se hace constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del Registro . Este método sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en su término inicial al inmatricular la finca, por lo que si el registrador tiene dudas de estar en cualquier otro caso -inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones- debe calificar negativamente la inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado. Para proceder a cualquier rectificación de la descripción también es preciso que no existan dudas sobre la realidad de la modificación solicitada . Si el registrador formula un juicio de identidad de la finca, debe hacerlo de forma motivada y fundado en criterios objetivos y razonados , al tiempo de expedir la certificación, evitando así a los interesados dilaciones y trámites innecesarios. En el caso, la certificación fue expedida por un registrador diferente al que corresponde calificar lo actuado en el procedimiento e inscribir el mismo. Las Resoluciones de la DGRN de 1 de junio de 2017 y 30 de abril de 2019 estimaron como salvedad, a la regla general, aquellos casos en que el registrador que emitió la certificación inicial que permitió iniciar el expediente sea distinto de quien va a practicar la inscripción , pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal del registrador y no puede vincular a un registrador distinto que se aparte de él por causas justificadas, siempre que no conste que se haya practicado y esté vigente la correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio de este procedimiento . En tal caso, el registrador no podrá oponer dudas que pudieran poner en entredicho la anotación practicada, lo que no ocurre en el caso, pues no consta practicada la citada anotación preventiva. Por lo expuesto, la DGSJFP confirma la calificación de la registradora que suspende la inscripción de rectificación de descripción controvertida, pues: (i) la finca procede por segregación de otra mayor en 1967, fecha en que, si bien no se disponían de los sistemas actuales que posibilitan una medición precisa de las fincas, la magnitud del exceso declarado, junto con el resto de circunstancias concurrentes, abonan las dudas de identidad manifestadas por la registradora; y (ii) por otro lado, omite toda notificación a los colindantes registrales; trámite necesario, previsto en la regla 5.ª del art. 203.1 LH (al que se remite el art. 201.1), debiendo notificarse a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas, en los domicilios que consten en el Registro y, caso de ser distintos, en cualesquiera otros que resulten del expediente. Registro de la Propiedad