KNOW. Novedades Jurídicas y Fiscales nº81 - Septiembre 2019

© 2019 KPMG Abogados S.L.P. sociedad española de responsabilidad limitada profesional y firma miembro de la red KPMG de firmas independientes afiliadas a KPMG International Cooperative (“KPMG International”), sociedad suiza. Todos los derechos reservados. 24 KNOW Tax&Legal Ámbito legal (cont.) El TS determina que el derecho de retracto, en tanto que supone una restricción a la libertad de contratación por razones muy especiales, ha de ser interpretado de forma restrictiva. En esta situación no cabe entender que el demandante pueda retraer una de las fincas en cuestión dejando al adquirente retraído con una sola de las fincas adquiridas. En el momento de ejercicio del retracto, tan colindante es el demandante como el demandado, en cuanto titular de la tercera finca, por lo que en caso de accederse con la finca objeto del mismo al retracto se crearía una situación injustificada desde el punto de vista lógico y jurídico . En consecuencia, el TS fija como doctrina jurisprudencial que "no procede el retracto de colindantes cuando el adquirente ha comprado, junto con la finca objeto de retracto, otra colindante con ésta que no tiene colindancia con aquella de la que es titular el retrayente" . CLÁUSULAS ABUSIVAS El TS se pronuncia sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado tras las sentencias y autos del TJUE. Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 11/09/2019. Rec. 1752/2014 En esta sentencia, el Pleno de la Sala Primera del TS asume, entre otros aspectos, la doctrina establecida por el TJUE en su sentencia de 26/03/2019 y en los autos de 03/07/2019 acerca de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios. El TS determina en primer lugar que el contrato de préstamo hipotecario es un negocio jurídico unitario o completo, cuyo fundamento jurídico es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco). De ser así, no puede subsistir un contrato de préstamo de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria o extremadamente dificultosa. El TS afirma que para evitar una nulidad del contrato que exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales tales como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria, o el riesgo de la ejecución de una sentencia estimatoria de una acción de resolución del contrato ejercitada por el prestamista con la consiguiente reclamación íntegra del préstamo, podría sustituirse la cláusula anulada por la aplicación del art. 693.2 LEC -en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (Ley 1/2013)- pero no en su literalidad, sino conforme a la interpretación del TJUE y del propio TS, de modo que, siempre que se cumplan las condiciones mínimas establecidas en el art. 693.2 LEC, los tribunales deberán valorar, en el caso concreto, si el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por parte del acreedor está justificado, en función de la esencialidad de la obligación incumplida, la gravedad del incumplimiento en relación con la cuantía y duración del contrato de préstamo y la posibilidad real del consumidor de evitar esta consecuencia. Se trata de una interpretación casuística en la que habrá Tribunal Supremo El TS no admite el retracto de colindantes cuando no existe colindancia en el momento de la adquisición.