KNOW. Novedades Jurídicas y Fiscales nº76 - Marzo 2019

© 2019 KPMG Abogados S.L.P. sociedad española de responsabilidad limitada profesional y firma miembro de la red KPMG de firmas independientes afiliadas a KPMG International Cooperative (“KPMG International”), sociedad suiza. Todos los derechos reservados. 27 Nº 76 – Marzo 2019 Ámbito legal (cont.) Resaltar que en cuanto al régimen transitorio, se regula que aquellos contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, salvo acuerdo entre las partes. - Ampliación de la prórroga obligatoria. Se recuperan los plazos previstos en el régimen de la LAU anterior a la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, la cual tenía por objeto agilizar el mercado del alquiler, protegiendo al arrendador. Mientras que por el contrario con esta modificación se persigue proteger al arrendatario. Así, en el caso de que el arrendador sea persona física, se fija en 5 años el periodo de prórrogas obligatorias anuales -anteriormente eran 3 años-, y en el caso de que el arrendador sea persona jurídica se fija un plazo de 7 años. Esta distinción entre persona física y jurídica nunca antes se había establecido. - Ampliación de la prórroga tácita y ampliación del plazo de preaviso. En cuanto a la prórroga tácita, se prevé que llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria (5 ó 7 años), si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se prorrogará el contrato por plazos anuales hasta un máximo de 3 años más. Otra novedad consiste en la ampliación, frente a los 30 días que preveía la normativa anterior para realizar el preaviso que evita la prórroga tácita del contrato hasta un máximo de 3 años, al plazo que será ahora de al menos 2 meses para el arrendatario o al menos 4 meses para el arrendador. - Efectos frente a terceros de los contratos no inscritos. Se prevé que los contratos de arrendamiento surtirán efectos frente a terceros, aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad. Una primera derivada de esta nueva regulación opera sobre una circunstancia que anteriormente se contemplaba como casos de resolución del contrato de arrendamiento, y ahora se prevé justo lo contrario, esto es el mantenimiento del contrato durante los primeros 5 ó 7 años (según el arrendador sea persona física o jurídica), si el derecho del arrendador quedase resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. De este modo, se contempla un derecho específico del arrendatario a continuar, en todo caso, en el arrendamiento hasta que se cumplan 5 años o 7 años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en la prórroga obligatoria. En línea con lo anterior y también como novedad relevante, se prevé que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del art. 34 LH. Anteriormente, para el ejercicio de este derecho se Reales Decretos-leyes