KNOW Novedades Jurídicas y Fiscales nº98 - Marzo 2021

© 2021 KPMG Abogados S.L.P., sociedad española de responsabilidad limitada profesional y firma miembro de la organización global de KPMG de firmas miembro independientes afiliadas a KPMG International Limited, sociedad inglesa limitada por garantía. Todos los derechos reservados. 55 Nº 98 – Marzo 2021 KNOW Tax&Legal Ámbito legal Condicionantes de la inscripción del pacto que contiene la posibilidad de acudir tanto al procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca como a la venta extrajudicial de la misma. Resolución de la DGSJFP de 11/02/2021 Se discute en este expediente, si es posible inscribir una escritura de constitución unilateral de hipoteca en favor de un particular, en garantía de una deuda reconocida por el hipotecante en favor del mismo, en la cual se pacta la posibilidad de acudir al procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca y a la venta extrajudicial de la misma, a cuyos efectos se establece como valor de la finca hipotecada, para que sirva de tipo en la subasta, una equivalente a su valor de tasación, que resulta de certificado de tasación en vigor emitido por entidad homologada que se protocoliza en la escritura, pero minorado el importe pendiente por capital de los préstamos hipotecarios que gravan la finca objeto de la hipoteca. La registradora suspende la inscripción por ser el valor fijado a efectos de subasta para la finca hipotecada inferior al 75% del valor que resulta del certificado de tasación y además, al haberse pactado la posibilidad de acudir tanto al procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca como a la venta extrajudicial de la misma, el valor de subasta no puede ser inferior al 100% del valor que resulta del certificado de tasación y dicho valor debe ser coincidente en los dos procedimientos pactados. El hecho de que la hipoteca se constituya de manera unilateral solo conlleva como particularidad que la aceptación por el acreedor de la hipoteca tiene lugar en un momento posterior a aquel en que el hipotecante formaliza la hipoteca sobre la finca. Señala la DGSJFP que no se puede admitir, como alega el recurrente, que se fije como valor de tasación para subasta para el procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca y para la venta extrajudicial de la misma el valor que resulta del certificado de tasación pero descontando del mismo el importe de las cargas anteriores que figuran en el Registro, como prevé para la ejecución ordinaria el art. 666.1 LEC, porque precisamente una de las diferencias entre ambos procedimientos es que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria debe cumplirse como trámite esencial la valoración de los bienes embargados (cfr. arts. 637 y ss. LEC), en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, dicho trámite no es preciso. El legislador ha optado por establecer un mínimo a ese valor de tasación que se puede fijar por las partes para dichos procedimientos, representado por el valor que resulte de la tasación que ha de efectuarse, y no se puede transgredir ese límite bajo la justificación de que sobre la finca hipotecada pesan cargas registrales preferentes, entre otros motivos, porque en el momento de la ejecución el valor para subasta será el fijado previamente en el momento de la constitución de la hipoteca y en el momento en que se inicie la ejecución tales cargas preferentes pueden haber sido ya canceladas. Serán los postores los que decidan, sobre la base del valor previamente fijado como tipo para subasta, si les conviene o no pujar por la adjudicación de la finca y por qué importe, en función de la situación en la que se encuentre la finca hipotecada en el momento de la subasta. En definitiva, para poder inscribir el pacto que contiene la posibilidad de acudir al procedimiento de ejecución judicial o a la venta extrajudicial, es necesario que el valor en que se tasa la finca hipotecada para que sirva de tipo en la subasta no sea inferior al valor que resulta del certificado de tasación que se protocoliza en la escritura , por lo que la DGSJFP termina por desestimar el recurso planteado y confirma la nota de calificación impugnada. Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) Registro Mercantil