© 2022 KPMG Abogados S.L.P., sociedad española de responsabilidad limitada profesional y firma miembro de la organización global de KPMG de firmas miembro independientes afiliadas a KPMG International Limited, sociedad inglesa limitada por garantía. Todos los derechos reservados. 56 Nº 111 – Mayo 2022 KNOWTax&Legal Ámbito legal (cont.) A la luz del espíritu y finalidad de las normas protectoras antes referidas, establecidas en favor de quienes hipotecan una finca a la que se pretende atribuir carácter de vivienda habitual, debe concluirse que habrá de pasarse por la manifestación que sobre aquel carácter haga el hipotecante, consentida por la parte acreedora (con la trascendencia que tiene respecto de la eficacia y alcance del derecho constituido), de suerte que tal circunstancia de hecho - aunque sea solo intencional o de futuro- quede amparada por la presunción “iuris tantum”establecida por el art. 21 LH. La atribución del carácter de vivienda habitual de la finca registral hipotecada puede y debe hacerse constar en la inscripción, aunque el cambio de uso de dicha finca no pueda tener acceso en este momento al Registropor precisarse para ello la formalización de la correspondiente escritura en la que se acredite el cumplimiento de la legalidad urbanística y demás normas aplicables para la constancia registral de dicho cambio de uso. Por ello, la DGSJFP estima el recurso interpuesto y revoca la calificación impugnada. Es posible la inscripción de una compraventa estando inscrito un derecho de tanteo y retracto convencionalmente pactado -por un plazo de 10 años-, arrastrando la carga, sin que sea exigible una notificación. Resolución de la DGSJFP de 04/05/2022 Se debate en este expediente si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad una transmisión por compraventa, formalizada en escritura pública el 07/07/2021, estando inscrito un derecho de tanteo y retracto establecido convencionalmente a favor de una Empresa Municipal del Suelo y de la Vivienda por un plazo de 10 años a contar desde el 24/01/2008. La registradora suspende la inscripción limitándose en la nota de calificación a expresar que aquellos derechos caducarían transcurridos 5 años más desde su vencimiento conforme al art. 177 del Reglamento Hipotecario. La notaria autorizante recurre, alegando la falta de motivación de la nota de calificación, al no dar razón alguna que justifique la negativa a practicar la inscripción. Además, entiende que estos derechos ya se habrían extinguido y que, no constando en el Registro que el vendedor haya de notificar su propósito de transmitir a la empresa de la vivienda, ningún obstáculo impide la inscripción. En la escritura en que se pactaron los derechos de tanteo y retracto -y, por ende, en el asiento registral- no se determinó la forma de hacer las notificaciones. El asiento practicado no determina que la falta de notificación produzca el cierre del Registro a la transmisión que se verifique, por lo que la falta de notificación no puede amparar una suspensión de la inscripción de la transmisión efectuada. En cuanto al plazo de duración, fijado en 10 años, había transcurrido sobradamente en el momento de formalizarse la transmisión. Aunque es cierto -señala la DGSJFP- que no cabe la cancelación del asiento hasta que hayan transcurrido 5 años desde la fecha de su vencimiento, eso no significa que deba suspenderse la inscripción de la transmisión efectuada. No está previsto así en ninguna norma legal ni se pactó un efecto semejante en la configuración del derecho. Por tanto, aunque no sea posible la caducidad del asiento pese a la caducidad del derecho, nada impide la inscripción de la compraventa efectuada, arrastrando la carga, sin que sea exigible una notificación no contemplada en el derecho de adquisición preferente convencional inscrito, por lo que la DGSJFP estima el recurso interpuesto y revoca la nota de calificación impugnada. Registro de la Propiedad
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