KNOW Novedades Jurídicas y Fiscales nº106 - Diciembre 2021

© 2022 KPMG Abogados S.L.P., sociedad española de responsabilidad limitada profesional y firma miembro de la organización global de KPMG de firmas miembro independientes afiliadas a KPMG International Limited, sociedad inglesa limitada por garantía. Todos los derechos reservados. 64 Nº 106 – Diciembre 2021 KNOW Tax&Legal Ámbito legal (cont.) ARRENDAMIENTOS URBANOS Efectos de la enajenación forzosa de un local de negocio arrendado, a causa de una ejecución hipotecaria. Sentencia del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 15/11/2021. Rec. 2284/2021 La cuestión controvertida gira en torno a la determinación de los efectos provocados en la relación arrendaticia por la enajenación forzosa de la finca arrendada (destinada a un uso distinto al de vivienda habitual) derivada de una ejecución hipotecaria, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca ejecutada. Si bien el decreto de adjudicación judicial se dictó el 16 de julio de 2013, fecha en la que ya había entrado en vigor la reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el contrato de arrendamiento se celebró 1 de diciembre de 2011, fecha anterior a la vigencia de esa Ley. Ante la interposición de una demanda por el adjudicatario, solicitando el pago de las rentas adeudadas, señala el TS que en ausencia de pacto contractual hay que acudir al CC por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU. Lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC que, respectivamente, establecen lo siguiente: "El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria". Esta última referencia se enmarca en la previsión más amplia del art. 1549 CC, que dispone: "con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad". Conforme a este régimen legal común, los arrendamientos de local no inscritos, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario, de forma que la transmisión de la finca provoca la extinción del arrendamiento a instancia de aquel. En el caso, no existe ausencia de título para la ocupación de la demandada (se mantiene la relación arrendaticia al no haber ejercido el adquirente su facultad resolutoria) ni cabe pretender, en consecuencia, la exención de pago de la renta, como si la ocupación posesoria fuere a título de cesión gratuita, por mera tolerancia del dueño, y con una supuesta renuncia al cobro de la renta, que tampoco se ha acreditado. La falta de reclamación de las rentas durante un determinado periodo de tiempo, como sucede en la litis , no puede ser considerada per se una renuncia. El TS desestima el recurso de casación interpuesto y condena al recurrente al pago de las costas y a la pérdida del depósito constituido. Tribunal Supremo