KNOW. Novedades Jurídicas y Fiscales nº79 - Junio 2019

© 2019 KPMG Abogados S.L.P. sociedad española de responsabilidad limitada profesional y firma miembro de la red KPMG de firmas independientes afiliadas a KPMG International Cooperative (“KPMG International”), sociedad suiza. Todos los derechos reservados. 15 Nº 79 - Junio 2019 Ámbito legal (cont.) En la primera Instrucción se plantea la necesidad, o no, de que en cualquier escritura pública de préstamo hipotecario, así como en su inscripción registral, se controle y haga constar que se ha producido el previo depósito de las condiciones generales de la contratación empleadas en la misma. A este respecto, la DGRN determina que resulta claro de lo dispuesto en la Ley que todas las entidades tienen la obligación clara, concreta y terminante, de depositar los formularios de los préstamos y créditos hipotecarios antes de empezar su comercialización. Así el notario deberá controlar al autorizar la escritura de préstamo hipotecario, y el registrador de la propiedad al inscribirla, el mero hecho de que efectivamente la entidad financiera haya procedido previamente a practicar dicho depósito. En cuanto a la forma o contenido que debe tener ese depósito, la DGRN determina que la entidad financiera podrá optar entre: (i) depositar cada uno de los modelos íntegros de contrato que emplea en sus operaciones, incluyendo en ellos las distintas alternativas que para cada una de las cláusulas se puedan emplear; o (ii) depositar formularios de cláusulas ordenados por materias o por cualquier otro criterio . También establece que si bien en el contrato de préstamo debe hacerse constar que las condiciones generales han sido objeto de depósito, y comprobarse por el notario y el registrador que dicho depósito se ha practicado, ello no impide que en la configuración del contrato se hayan acordado modificaciones respecto de esas condiciones generales, lo que es una exigencia de la flexibilidad que la contratación y el tráfico inmobiliario deben tener para adecuarse a las necesidades de las partes en cada caso particular. Respecto a la Instrucción sobre el uso de las plataformas informáticas que van a relacionar a las partes con los notarios y que garantizarán el cumplimiento de las exigencias legales, se está planteando el problema de las operaciones que se estén tramitando por entidades que no disponen aún de la correspondiente plataforma con todos sus requisitos, por no haber tenido tiempo de completar su desarrollo antes del día 16 de junio de 2019 (fecha de entrada en vigor de la Ley). La DGRN autoriza hasta el día 31 de julio de 2019 -como período transitorio-, la firma de operaciones sin hacer uso de las plataformas informáticas previstas en la Ley, empleando otros medios alternativos, como la entrega de la documentación en papel, su remisión por correo, o incluso por medios informáticos que reúnan las debidas medidas de seguridad. Todo ello sin merma de los restantes principios establecidos en la Ley. Por último, en la Instrucción sobre la firma de operaciones bajo la normativa anterior, se plantea cuál debe ser el tratamiento que han de recibir las operaciones cuya información precontractual se haya entregado al prestatario antes del 16 de junio de 2019 (las anteriores FIPER y FIPRE), otorgándose la escritura con posterioridad a dicha fecha, en particular en relación con el acta de información precontractual y las restantes obligaciones informativas. La DGRN afirma que aunque se haya entregado la oferta vinculante antes de dicha fecha, resulta imprescindible la formalización del acta previa de transparencia material que debe realizar el notario, y por lo tanto el registrador no inscribirá ninguna escritura que se refiera a los préstamos recogidos en esta Ley en la que no conste la reseña del acta de transparencia. En los días posteriores tras la entrada en vigor de la Ley, para el acta previa y la subsiguiente formalización de los préstamos hipotecarios, la DGRN afirma que también podrá emplearse la Ficha de Información Personalizada (FIPER) junto con la oferta vinculante que se entregó en su momento, con tal que resulte acreditada la fecha de la entrega de esa documentación y su contenido, aunque no se hubiera aún podido realizar su remisión por la vía telemática legalmente prevista. Instrucciones